市各有關(guān)單位：

　　現(xiàn)印發(fā)北京市商品住宅銷售價(jià)格構(gòu)成，與市政府2001年第73號(hào)令《北京市商品住宅銷售價(jià)格構(gòu)成管理辦法》一并執(zhí)行。

　　附件：1、北京市商品住宅銷售價(jià)格構(gòu)成

　　2、北京市商品住宅銷售價(jià)格構(gòu)成表

　　

　　北京市物價(jià)局

　　二〇〇二年一月十五日

　　

　　附件１：

　　北京市商品住宅銷售價(jià)格構(gòu)成　　

　　一、為規(guī)范北京市商品住宅銷售價(jià)格構(gòu)成，根據(jù)《北京市商品住宅銷售價(jià)格構(gòu)成管理辦法》及其他國(guó)家有關(guān)價(jià)格法律法規(guī)，制定本構(gòu)成。

　　二、本構(gòu)成所稱商品住宅，是指經(jīng)市政府有關(guān)部門批準(zhǔn)建設(shè)的，用于居住的商品房建設(shè)項(xiàng)目。

　　三、商品住宅銷售價(jià)格構(gòu)成是商品住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)者制定商品住宅銷售價(jià)格和政府價(jià)格主管部門進(jìn)行抽查審核的依據(jù)。

　　經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格構(gòu)成除國(guó)家和本市有特殊規(guī)定外，執(zhí)行本規(guī)定。

　　四、本市商品住宅銷售價(jià)格由開發(fā)成本費(fèi)用、期間費(fèi)用、稅金、依法應(yīng)當(dāng)繳納的其他行政性事業(yè)性收費(fèi)和利潤(rùn)構(gòu)成。

　?。ㄒ唬╅_發(fā)成本費(fèi)用。

　　下列項(xiàng)目可列入住宅開發(fā)成本費(fèi)用：

　　1．土地使用權(quán)取得費(fèi)。

　　土地使用權(quán)取得費(fèi)，為開發(fā)經(jīng)營(yíng)者依法獲得土地使用權(quán)時(shí)，所交付的土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)、征地拆遷和安置補(bǔ)償費(fèi)用。

　　可列入土地使用權(quán)取得費(fèi)的項(xiàng)目有：土地出讓金，耕地占用稅，耕地開墾費(fèi)，地價(jià)評(píng)估費(fèi)，土地補(bǔ)償費(fèi)，地上物補(bǔ)償費(fèi)，墳?zāi)惯w移費(fèi)，房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)，勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)，征地超轉(zhuǎn)人員生活補(bǔ)助費(fèi)（統(tǒng)籌金），房屋拆遷管理費(fèi)，房屋拆遷服務(wù)費(fèi)，新菜地開發(fā)建設(shè)基金，農(nóng)田水利設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)，征地事務(wù)管理費(fèi)，土地使用權(quán)注冊(cè)登記發(fā)證費(fèi)，防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)，場(chǎng)地清理費(fèi)。

　　2．前期工程費(fèi)。

　　前期工程費(fèi)，為規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究，水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪，環(huán)境評(píng)估，臨時(shí)水、電、路、場(chǎng)地平整費(fèi)等支出。

　　可列入前期工程費(fèi)的項(xiàng)目有：建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢費(fèi)，勘察費(fèi)，設(shè)計(jì)費(fèi)，招投標(biāo)交易服務(wù)費(fèi)，招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)，釘樁放線費(fèi)，環(huán)境評(píng)估費(fèi)，臨時(shí)水、電、路、場(chǎng)地平整費(fèi)。

　　3．建筑、安裝工程費(fèi)。

　　建筑、安裝工程費(fèi)，為房屋主體部分的土建（含樁基）工程、水電安裝工程、裝修工程等建設(shè)發(fā)生的費(fèi)用。

　　可列入建筑、安裝工程費(fèi)的項(xiàng)目有：建安工程費(fèi)，建設(shè)工程許可證執(zhí)照費(fèi)，臨時(shí)占路執(zhí)照費(fèi)，臨時(shí)用地和臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)，建筑節(jié)能與發(fā)展新型墻體材料專項(xiàng)基金，工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)，建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)，施工噪聲擾民費(fèi)。

　　建設(shè)、安裝工程費(fèi)按照國(guó)家及北京市有關(guān)建設(shè)工程造價(jià)管理規(guī)定計(jì)算。

　　4．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

　　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，為經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)建設(shè)的住宅小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、園林、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排洪等工程發(fā)生的費(fèi)用。

　　此項(xiàng)費(fèi)用按照市政府的城市規(guī)劃定額指標(biāo)，依據(jù)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃和施工圖預(yù)（決）算造價(jià)按住宅面積和營(yíng)業(yè)性面積所占比例分?jǐn)傆?jì)入。

　　住宅小區(qū)紅線以外專門為本住宅小區(qū)建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施，其建設(shè)費(fèi)用，在國(guó)家和本市沒有出臺(tái)新規(guī)定之前，可暫按上款規(guī)定計(jì)入。

　　可列入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的項(xiàng)目有：基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)，供用電建設(shè)承發(fā)包管理費(fèi)，居住小區(qū)路燈維護(hù)費(fèi)，地下水資源費(fèi)，防空地下室易地建設(shè)費(fèi)，供電貼費(fèi)，建設(shè)項(xiàng)目共用電力設(shè)施代維護(hù)費(fèi)，綠化補(bǔ)償費(fèi)。

　　5．公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

　　公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，為根據(jù)北京市人民政府《關(guān)于本市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)實(shí)行指標(biāo)管理的通知》（京政發(fā)〔1994〕72號(hào)）規(guī)定配置，為居住小區(qū)服務(wù)的公共設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、行政管理、市政公用設(shè)施。凡是進(jìn)行商業(yè)性經(jīng)營(yíng)的，要按有償使用的原則執(zhí)行，不能計(jì)入居住小區(qū)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。可以計(jì)入公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)的項(xiàng)目，應(yīng)依據(jù)詳細(xì)規(guī)劃和施工圖預(yù)（決）算造價(jià)按住宅面積和營(yíng)業(yè)性面積所占比例分?jǐn)傆?jì)入。

　　6．開發(fā)間接費(fèi)。

　　開發(fā)間接費(fèi)，為開發(fā)經(jīng)營(yíng)者直接經(jīng)營(yíng)組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等項(xiàng)支出。開發(fā)間接費(fèi)，按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度核算，并據(jù)實(shí)列入開發(fā)成本。

　?。ǘ┢陂g費(fèi)用。

　　商品住宅開發(fā)期間費(fèi)用，為管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等與住宅開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的支出。

　　管理費(fèi)用，為企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。管理費(fèi)用按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度核算，并據(jù)實(shí)列入開發(fā)成本。

　　財(cái)務(wù)費(fèi)用，為開發(fā)經(jīng)營(yíng)者為籌措資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括企業(yè)經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損益、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財(cái)務(wù)費(fèi)用。貸款利息與開發(fā)經(jīng)營(yíng)者預(yù)收購(gòu)房款發(fā)生的存款利息相抵，兩者的凈值進(jìn)入商品住宅成本。發(fā)生的其它財(cái)務(wù)費(fèi)用據(jù)實(shí)列入。

　　銷售費(fèi)用，為開發(fā)企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。銷售費(fèi)用據(jù)實(shí)列支。

　　（三）稅金。

　　稅金為依據(jù)國(guó)家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。稅金按照國(guó)家規(guī)定的稅目和稅率執(zhí)行。企業(yè)收到減免稅退回的稅金，作為減少銷售稅金處理。

　　（四）商品住宅開發(fā)期間依法應(yīng)當(dāng)繳納的其他行政性事業(yè)性收費(fèi)。

　　本市涉及商品住宅開發(fā)期間依法應(yīng)當(dāng)繳納的其他行政事業(yè)性收費(fèi)，按照國(guó)家及市政府有關(guān)部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。執(zhí)收部門在收費(fèi)時(shí)，必須持有物價(jià)部門頒發(fā)的收費(fèi)許可證，使用財(cái)政部門統(tǒng)一印制或者監(jiān)制的行政事業(yè)性收費(fèi)票據(jù)，并且準(zhǔn)確填寫《北京市收費(fèi)監(jiān)督卡》后，方可收費(fèi)。

　　可列入商品住宅開發(fā)期間依法應(yīng)當(dāng)繳納的其他行政性事業(yè)性收費(fèi)的項(xiàng)目有：城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

　　（五）利潤(rùn)。

　　銷售利潤(rùn)以（一）、（二）項(xiàng)之和為基數(shù)計(jì)取。

　　實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的商品住宅，其利潤(rùn)率，由開發(fā)經(jīng)營(yíng)者自主確定。

　　五、本構(gòu)成沒有列入的建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)，原則上不得計(jì)入商品住宅價(jià)格構(gòu)成。但在商品住宅建設(shè)開發(fā)過程中實(shí)際發(fā)生的且未列入的建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)，需經(jīng)政府價(jià)格主管部門核定后方可計(jì)入商品住宅銷售價(jià)格構(gòu)成。