不具備條件成立業(yè)主大會(huì)，或雖成立了業(yè)主大會(huì)但未能選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)，可以由街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理委員會(huì)，以作為組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)的臨時(shí)性機(jī)構(gòu)?！侗本┦形飿I(yè)管理?xiàng)l例》首次提出可組建過(guò)渡性質(zhì)的“物業(yè)管理委員會(huì)”來(lái)臨時(shí)補(bǔ)位。這一首創(chuàng)，將有利于解決當(dāng)前業(yè)委會(huì)成立難的問(wèn)題。

　　3月27日下午，《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》經(jīng)市十五屆人大常委會(huì)第二十次會(huì)議表決通過(guò)，條例將于今年5月1日施行。

　　據(jù)了解，此前，共有13417名三級(jí)人大代表參與到“萬(wàn)名代表修條例”活動(dòng)中，征求了23007名市民、社區(qū)工作者和物業(yè)管理者，以及231個(gè)單位的意見建議；報(bào)請(qǐng)市委在市政協(xié)開展立法協(xié)商，市政協(xié)共提出240條意見建議。

　　“先嘗后買”的“勁松模式”寫入條例

　　2019年，朝陽(yáng)區(qū)勁松一、二區(qū)的“一街兩園”示范區(qū)在實(shí)施綜合整治的過(guò)程中，引入了一家社會(huì)機(jī)構(gòu)，由機(jī)構(gòu)投入資金，在尊重居民意愿的前提下，對(duì)示范區(qū)進(jìn)行整體改造提升。逐項(xiàng)改造硬件后，“一街兩園”示范區(qū)又在過(guò)半居民的投票之下，首次引入專業(yè)化的物業(yè)公司，并按照“先服務(wù)，再體驗(yàn)，后收費(fèi)”的原則，讓居民“先嘗后買”。

　　勁松模式，因此成為本市支持社會(huì)資本引入老舊小區(qū)綜合整治的先例。2020年年初，市住建委主任王飛曾向媒體表示，正研究制定老舊小區(qū)綜合整治的政策機(jī)制，推廣“勁松模式”，支持社會(huì)資本引入老舊小區(qū)綜合整治。

　　3月27日表決通過(guò)的條例明確提出，支持社會(huì)資本參與老舊小區(qū)綜合整治和物業(yè)管理。這意味著，本市從立法層面，正式支持社會(huì)資本在解決老舊小區(qū)綜合改造的過(guò)程中發(fā)揮積極作用。

　　占用小區(qū)消防通道  個(gè)人罰500元

　　“好多車停在小區(qū)消防通道中，多次反映，物業(yè)始終不管，萬(wàn)一發(fā)生火災(zāi)，到底誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)？”機(jī)動(dòng)車輛占用消防通道，是小區(qū)管理中的“老大難”問(wèn)題。微信公眾號(hào)“中國(guó)消防”的一項(xiàng)投票調(diào)查曾顯示，71%(3627票)的網(wǎng)友所居住小區(qū)，長(zhǎng)期有車輛停放在消防通道上。因?yàn)樗郊臆囌加孟劳ǖ?，屢有物業(yè)被約談甚至被罰款。但物業(yè)也有自己的苦衷，沒有執(zhí)法權(quán)，想管，管不了。

　　如今，條例明確規(guī)定，占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道，或者損壞消防設(shè)施的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻，由消防救援機(jī)構(gòu)責(zé)令改正，對(duì)單位處5000元以上5萬(wàn)元以下的罰款，對(duì)個(gè)人處500元的罰款。占用、堵塞、封閉其他共用部位，或者損壞其他共用設(shè)施設(shè)備的，由城市管理綜合行政執(zhí)法部門責(zé)令改正，給予警告，對(duì)單位處2000元以上2萬(wàn)元以下的罰款，對(duì)個(gè)人處200元以上500元以下的罰款。

　　外墻脫落誰(shuí)的責(zé)任？ 物業(yè)擔(dān)責(zé)  違規(guī)最高罰5萬(wàn)

　　小區(qū)樓房外墻脫落，砸壞車，甚至砸傷人，物業(yè)有責(zé)任嗎？條例對(duì)此明確，物業(yè)有責(zé)任。

　　條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、消防設(shè)施等易于發(fā)生安全風(fēng)險(xiǎn)的設(shè)備設(shè)施和部位加強(qiáng)日常巡查和定期養(yǎng)護(hù)；采取必要的安全保障措施，防止建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落。

　　物業(yè)服務(wù)人如違反了這一規(guī)定，將由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令限期改正，處2萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下的罰款。

　　首次提出可組建“物業(yè)管理委員會(huì)”臨時(shí)補(bǔ)位  任期3年

　　沒條件成立業(yè)主大會(huì)，也沒有業(yè)委會(huì)怎么辦？條例給出了辦法，可以組建過(guò)渡性質(zhì)的“物業(yè)管理委員會(huì)”來(lái)臨時(shí)補(bǔ)位。這一首創(chuàng)，將有利于解決當(dāng)前業(yè)委會(huì)成立率低的難題。

　　不過(guò)，法制委員會(huì)認(rèn)為，有必要明確物業(yè)管理委員會(huì)的臨時(shí)性、過(guò)渡性定位，以及物業(yè)管理委員會(huì)的職權(quán)有限性。

　　為此，條例指出，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理委員會(huì)。物業(yè)管理委員會(huì)作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)，并推動(dòng)符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　符合哪些條件，可以組建物業(yè)管理委員會(huì)？條例提出，不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的；具備成立業(yè)主大會(huì)條件，但確有困難未成立的；業(yè)主大會(huì)成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，符合上述情形之一的，就可以組建物業(yè)管理委員會(huì)。

　　考慮到其臨時(shí)性、過(guò)渡性的特點(diǎn)，條例特別提出，物業(yè)管理委員會(huì)的任期為3年。期限屆滿，仍未推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新組建物業(yè)管理委員會(huì)。

　　物業(yè)應(yīng)對(duì)突發(fā)事件  街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)給予物資資金支持

　　此前，有審議意見提出，當(dāng)前在應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情工作中，做好各小區(qū)的物業(yè)管理工作，有針對(duì)性地采取防控措施，很有必要。

　　疫情初期，防疫物資緊張，讓不少物業(yè)犯了愁。針對(duì)這一難題，條例提出，“突發(fā)事件應(yīng)對(duì)期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)落實(shí)市人民政府依法采取的各項(xiàng)應(yīng)急措施；指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人開展相應(yīng)級(jí)別的應(yīng)對(duì)工作，并給予物資和資金支持”。

　　《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》更多亮點(diǎn)

　　亮點(diǎn)1：“黨建引領(lǐng)”寫入條例  社區(qū)黨組織有權(quán)推薦業(yè)委會(huì)候選人

　　構(gòu)建黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下的物業(yè)管理體系；推動(dòng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)中建立黨組織，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用。

　　社區(qū)黨組織有權(quán)推薦業(yè)委會(huì)候選人，引導(dǎo)和支持業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)委會(huì)委員，通過(guò)法定程序擔(dān)任業(yè)委會(huì)委員。

　　亮點(diǎn)2：業(yè)主大會(huì)成立降低難度

　　業(yè)主大會(huì)成立難，最大的難題之一就是難以湊夠一定量的業(yè)主人數(shù)。為此，條例特別調(diào)整了申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)的條件。

　　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積50%以上的,5%以上的業(yè)主、專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主或者建設(shè)單位均可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng),居(村)民委員會(huì)也可以組織達(dá)到前述條件的業(yè)主或者建設(shè)單位提出成立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)。

　　亮點(diǎn)3：應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限擬不超6個(gè)月

　　物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)，誰(shuí)來(lái)救急?

　　條例規(guī)定,物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時(shí)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人,提供供水、垃圾清運(yùn)、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)的應(yīng)急服務(wù)。

　　提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超過(guò)6個(gè)月,費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。

　　應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘新的物業(yè)服務(wù)人,協(xié)調(diào)新的物業(yè)服務(wù)人和應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人做好交接。

　　亮點(diǎn)4：物業(yè)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)并適時(shí)調(diào)整

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行協(xié)商，并適時(shí)調(diào)整。

　　同時(shí),要求市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目清單,明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)監(jiān)測(cè)并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則,供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人在協(xié)商物業(yè)費(fèi)時(shí)參考。

　　亮點(diǎn)5：公共收益收支及車位租售情況  可“網(wǎng)上告知”全體業(yè)主

　　物業(yè)服務(wù)質(zhì)量好，將激勵(lì)；而服務(wù)質(zhì)量不好，則可能受到懲戒。條例提出，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同履行、投訴處理和日常檢查等情況，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施分類監(jiān)管，建立激勵(lì)和懲戒制度。

　　為了讓更多業(yè)主了解物業(yè)的服務(wù)情況，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄，如實(shí)公示、及時(shí)更新上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算；上一年度公共水電費(fèi)用分?jǐn)偳闆r、物業(yè)費(fèi)、公共收益收支與專項(xiàng)維修資金使用情況；車位、車庫(kù)出售出租情況等信息。還可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)方式告知全體業(yè)主。

　　亮點(diǎn)6：專項(xiàng)維修資金可代管  余額不足30%由業(yè)主補(bǔ)足

　　條例提出，專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主共有,業(yè)主大會(huì)可以自行管理或者委托市住房資金管理部門代管。未選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)的,由市住房資金管理部門代管。業(yè)主大會(huì)可以委托具有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對(duì)共有資金進(jìn)行財(cái)務(wù)管理。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)自行管理共有資金的，應(yīng)當(dāng)每季度公布一次自行管理賬目。

　　專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額30%的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知、督促業(yè)主按照屆時(shí)適用的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足專項(xiàng)維修資金。業(yè)主申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者抵押登記時(shí),應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供已足額交納專項(xiàng)維修資金的相關(guān)憑證。

　　亮點(diǎn)7：50%以上公共收益金應(yīng)優(yōu)先用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金

　　物業(yè)服務(wù)人利用共用部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的,應(yīng)當(dāng)將公共收益單獨(dú)列賬。公共收益歸全體業(yè)主所有。專項(xiàng)維修資金余額不足首期應(yīng)籌集金額30%的,50%以上的公共收益金額應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,剩余部分的使用由業(yè)主共同決定。

　　權(quán)威發(fā)布：28個(gè)物業(yè)管理配套文件陸續(xù)出臺(tái)

　　發(fā)布人：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委黨組書記、主任王飛

　　3月27日下午，市人大常委會(huì)召開新聞發(fā)布會(huì)，就剛剛通過(guò)的《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行了進(jìn)一步解讀，市人大常委會(huì)法制辦、市人大常委會(huì)城建環(huán)保辦、市司法局、市住建委等多部門參加。

　　業(yè)主大會(huì)將有指導(dǎo)規(guī)則  企業(yè)信用將出臺(tái)管理辦法

　　《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)以及各方主體責(zé)權(quán)都做了規(guī)定，但很多具體條款還需要進(jìn)一步細(xì)化，形成可操作性的規(guī)章。從去年起，本市已經(jīng)同步開展了物業(yè)重點(diǎn)問(wèn)題“10+1”試點(diǎn)，包括黨建引領(lǐng)物業(yè)管理、賦權(quán)街道、業(yè)委會(huì)組建和運(yùn)行、物業(yè)區(qū)域劃分、專業(yè)管線“進(jìn)門入戶”等10個(gè)試點(diǎn)和專項(xiàng)維修資金情況調(diào)查一個(gè)專項(xiàng)工作。

　　目前，已經(jīng)初步確定28個(gè)需要出臺(tái)的配套文件，包括前期物業(yè)管理辦法、臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約示范文本、業(yè)主大會(huì)指導(dǎo)規(guī)則、住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)清單、物業(yè)服務(wù)公示管理辦法、企業(yè)信用管理辦法等。

　　業(yè)委會(huì)和物業(yè)企業(yè)重點(diǎn)建立黨組織

　　通過(guò)三年的努力，業(yè)委會(huì)（物管會(huì)）覆蓋率、物業(yè)服務(wù)覆蓋率、黨的組織和工作覆蓋率將逐步提升到一個(gè)較高的水平。

　　這次制定物業(yè)《條例》的一個(gè)重要原則就是加強(qiáng)黨建引領(lǐng)、將物業(yè)管理納入社區(qū)治理，實(shí)現(xiàn)基層治理“共建共治共享”。下一步，將重點(diǎn)在業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)中推動(dòng)黨組織的建立，通過(guò)黨的工作加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的統(tǒng)籌領(lǐng)導(dǎo)。

　　對(duì)那些已經(jīng)比較成熟商品房小區(qū)，重點(diǎn)是組建業(yè)委會(huì)，對(duì)成立業(yè)委會(huì)有困難的如老舊小區(qū)等，要在社區(qū)黨組織的統(tǒng)籌領(lǐng)導(dǎo)下，成立物業(yè)管理委員會(huì)，通過(guò)業(yè)委會(huì)（物管會(huì)）的工作，引導(dǎo)小區(qū)居民參與社區(qū)治理，共同決策小區(qū)公共事務(wù)，積極引入專業(yè)化的物業(yè)管理，逐步擴(kuò)大物業(yè)管理的覆蓋面。

　　建成老舊小區(qū)數(shù)據(jù)庫(kù)  形成動(dòng)態(tài)的整治項(xiàng)目庫(kù)

　　目前，本市還有很多老舊小區(qū)，其中大部分沒有專業(yè)化的物業(yè)管理，不僅設(shè)備設(shè)施老化、環(huán)境臟亂，更缺乏長(zhǎng)效的管理機(jī)制，是當(dāng)前社區(qū)治理工作的短板。

　　今年，準(zhǔn)備在全面開展老舊小區(qū)摸底調(diào)查的基礎(chǔ)上，基本建成老舊小區(qū)數(shù)據(jù)庫(kù)，形成動(dòng)態(tài)的整治項(xiàng)目庫(kù)，按照成熟一批確認(rèn)一批的原則，確認(rèn)好2020年整治項(xiàng)目。

　　各區(qū)、各街道重點(diǎn)是通過(guò)黨建引領(lǐng)，在前期工作中完成業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)等業(yè)主組織的組建，居民同意物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議的，綜合整治項(xiàng)目方可實(shí)施。支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)全程參與整治過(guò)程，綜合整治完成后，同步建立住宅專項(xiàng)維修資金。

　　投訴整改結(jié)果如何  將納入物業(yè)企業(yè)的信用評(píng)價(jià)

　　下一步，還將結(jié)合12345政務(wù)服務(wù)熱線、媒體曝光反映的突出問(wèn)題，加大物業(yè)行業(yè)治理力度。

　　前期，已梳理出物業(yè)服務(wù)水平低、管道老化堵塞、私裝地鎖、電梯維修不及時(shí)等13類問(wèn)題，這些問(wèn)題占到12345市民熱線反映物業(yè)問(wèn)題總量的90%以上。下一步，將充分利用“接訴即辦”的工作機(jī)制，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)投訴問(wèn)題及時(shí)整改，并將結(jié)果納入物業(yè)企業(yè)的信用評(píng)價(jià)。同時(shí)，通過(guò)已經(jīng)建立的各區(qū)、各街鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦理物業(yè)管理群眾訴求情況月度排名通報(bào)制度，推動(dòng)住宅小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題的合理解決。

來(lái)源：北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)