為進(jìn)一步優(yōu)化全市住建領(lǐng)域營(yíng)商環(huán)境以及“兩區(qū)”建設(shè)政策的落地實(shí)施，更好服務(wù)企業(yè)，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委開展常態(tài)化“處長(zhǎng)政策解讀日”活動(dòng)。　　9月25日下午，第49期“處長(zhǎng)政策解讀日”活動(dòng)首次走進(jìn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委工程質(zhì)量管理處處長(zhǎng)丁浩杰以“問題導(dǎo)向精準(zhǔn)施策 壓實(shí)主體責(zé)任建造好房子”為主題，解讀了今年7月1日在我市試行推廣、受到公眾關(guān)注的《北京市住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收和業(yè)主查驗(yàn)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）。丁浩杰處長(zhǎng)圍繞《辦法》政策背景、實(shí)施要點(diǎn)、注意事項(xiàng)等內(nèi)容，與企業(yè)面對(duì)面逐一解讀，現(xiàn)場(chǎng)解答實(shí)施主體提出的問題?；顒?dòng)還安排了觀摩項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)和企業(yè)代表分享經(jīng)驗(yàn)體會(huì)等環(huán)節(jié)，在一問一答過程中有效幫助企業(yè)加深對(duì)條文內(nèi)容的理解，推動(dòng)《辦法》落地見效。　　本市房地產(chǎn)開發(fā)頭部企業(yè)等40余名企業(yè)代表到場(chǎng)參與，同時(shí)有90余人以線上方式參加了此次活動(dòng)。解讀細(xì)致翔實(shí)、交流氣氛熱烈，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)可感可見，經(jīng)驗(yàn)交流鮮活真實(shí)，達(dá)到了“解讀政策、答疑解惑、傾聽訴求、示范引導(dǎo)”的綜合效果。　　下一步，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委將堅(jiān)持貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境的決策部署，秉承人民至上的服務(wù)理念，推動(dòng)《辦法》在具體住宅項(xiàng)目落地見效，為“好房子”建設(shè)保駕護(hù)航。　　
? ? ? ? ?問題1、出臺(tái)《辦法》的考慮和目的　　答：經(jīng)“12345”市民熱線大數(shù)據(jù)分析，近年來我市新建住宅工程驗(yàn)收、交付之際出現(xiàn)業(yè)主群訪群訴現(xiàn)象，訴求主要集中在兩方面——常見質(zhì)量缺陷和貨不對(duì)板。比如，7至9月的雨季，個(gè)別新建小區(qū)容易出現(xiàn)房屋滲漏、回填土下沉等問題。　　《辦法》著力于扭轉(zhuǎn)因住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收流于形式、房屋買賣雙方信息不對(duì)稱而導(dǎo)致驗(yàn)收、交付之際常見的質(zhì)量缺陷、貨不對(duì)板情況，逐步構(gòu)建起住宅工程建設(shè)單位開門搞建設(shè)、業(yè)主深度參與的共治模式，推動(dòng)問題逐步化解，提升住宅品質(zhì)，提高業(yè)主獲得感和滿意度。　　問題2、《方法》適用范圍有哪些？　　答：新建住宅項(xiàng)目。本市行政區(qū)域內(nèi)取得施工許可證的新建住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收前已完成網(wǎng)簽的購房業(yè)主查驗(yàn)及監(jiān)督管理適用于本辦法。　　在施住宅項(xiàng)目。本市行政區(qū)域內(nèi)已正常履行基本建設(shè)程序，尚未組織第一階段分戶驗(yàn)收的在施住宅工程，質(zhì)量分戶驗(yàn)收適用本辦法；尚未組織竣工驗(yàn)收的在施住宅工程，業(yè)主查驗(yàn)適用本辦法。　　特殊住宅項(xiàng)目的業(yè)主查驗(yàn)。①回遷安置房。本市竣工驗(yàn)收前完成選房的回遷安置房工程業(yè)主查驗(yàn)按照本辦法實(shí)施，尚未完成選房的，其業(yè)主查驗(yàn)由屬地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）、村（居）委會(huì)相關(guān)人員，安置村（居）民代表組成查驗(yàn)組，參照本辦法實(shí)施。②職工自建房、合作建房?！掇k法》雖未明確，建議建設(shè)單位與參建員工協(xié)商，若組織業(yè)主查驗(yàn)，可參照本市回遷安置房業(yè)主查驗(yàn)辦理?？⒐を?yàn)收前完成選房的，業(yè)主查驗(yàn)按照本辦法實(shí)施，尚未完成選房的，其業(yè)主查驗(yàn)由屬地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）相關(guān)人員，參建員工代表組成查驗(yàn)組，參照本辦法實(shí)施。③公租房。嚴(yán)格說公租房為機(jī)構(gòu)持有，無需組織業(yè)主查驗(yàn)的。為避免因房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致租戶頻發(fā)投訴，若需組織業(yè)主查驗(yàn)，建議可由公租房持有機(jī)構(gòu)、屬地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）相關(guān)人員組成查驗(yàn)組，參照本辦法實(shí)施。　　問題3、相比以前質(zhì)量分戶驗(yàn)收，新規(guī)中有哪些改進(jìn)措施？細(xì)化完善體現(xiàn)在哪里？　　答：新規(guī)中對(duì)分戶驗(yàn)收推出3項(xiàng)針對(duì)性剛性措施：1.分戶驗(yàn)收可追溯。分戶驗(yàn)收綜合運(yùn)用觀感目測(cè)、實(shí)體測(cè)量、功能性檢測(cè)等方法手段，逐戶、逐間進(jìn)行驗(yàn)收并留存影像資料。事后通過調(diào)閱、回放影像資料可追溯再現(xiàn)分戶驗(yàn)收組織實(shí)施情形。2.獨(dú)立第三方機(jī)構(gòu)比對(duì)復(fù)核，強(qiáng)化關(guān)口把控。建設(shè)單位應(yīng)委托與住宅工程參建各方無利害關(guān)系、有資質(zhì)的第三方機(jī)構(gòu)對(duì)分戶驗(yàn)收成果進(jìn)行比對(duì)復(fù)核。建設(shè)單位依據(jù)第三方機(jī)構(gòu)出具的分戶驗(yàn)收復(fù)查報(bào)告，組織參建各方對(duì)存在的問題進(jìn)行整改，第一階段分戶驗(yàn)收存在的問題，須在主體結(jié)構(gòu)分部工程驗(yàn)收前整改到位；第二階段分戶驗(yàn)收存在的問題，須在單位（子單位）工程質(zhì)量竣工預(yù)驗(yàn)收前整改到位。3.違規(guī)處理具有較強(qiáng)針對(duì)性。實(shí)行“兩場(chǎng)聯(lián)動(dòng)”扣信用分，今天施工現(xiàn)場(chǎng)的表現(xiàn)直接影響明天招投標(biāo)市場(chǎng)，對(duì)施工、監(jiān)理單位影響較大；重新組織分戶驗(yàn)收實(shí)施提級(jí)管理，由參建主體上級(jí)負(fù)責(zé)人駐點(diǎn)督導(dǎo)，對(duì)建設(shè)單位影響較大。　　《辦法》明確細(xì)化了分戶驗(yàn)收技術(shù)指標(biāo)、分項(xiàng)，主體結(jié)構(gòu)分戶驗(yàn)收涵蓋混凝土、砌體等結(jié)構(gòu)外觀、尺寸涉及的15項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)，住宅質(zhì)量分戶驗(yàn)收涵蓋業(yè)主專用及相關(guān)公用部位涉及各分項(xiàng)，依據(jù)合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)，累計(jì)可達(dá)22個(gè)具體分項(xiàng)。　　組織質(zhì)量分戶驗(yàn)收是項(xiàng)專業(yè)性和技術(shù)性較強(qiáng)的工作，由參建各方負(fù)責(zé)人和專業(yè)技術(shù)人員組成驗(yàn)收組，第一階段驗(yàn)收的是工程結(jié)構(gòu)外觀及尺寸，守住的是住宅工程“里子”；第二階段驗(yàn)收的是精裝修質(zhì)量，守住的是住宅工程“面子”。《辦法》對(duì)現(xiàn)有質(zhì)量分戶驗(yàn)收進(jìn)行細(xì)化完善，并針對(duì)性采取上述3項(xiàng)剛性措施，督促參建主體重視分戶驗(yàn)收、做實(shí)分戶驗(yàn)收，及時(shí)將查實(shí)問題整改到位，努力將常見質(zhì)量缺陷消弭于施工過程，減少后期業(yè)主查驗(yàn)階段查出的問題種類及數(shù)量，提升住宅品質(zhì)。　　問題4、新規(guī)中業(yè)主查驗(yàn)創(chuàng)新體現(xiàn)在何處？現(xiàn)行試點(diǎn)中取得了哪些成效？　　答：《辦法》中創(chuàng)新點(diǎn)集中體現(xiàn)在組織業(yè)主查驗(yàn)，也是住宅項(xiàng)目參建主體、購房業(yè)主、社會(huì)公眾共同關(guān)注點(diǎn)。業(yè)主查驗(yàn)自身并不新鮮，以前我市在項(xiàng)目辦結(jié)竣工驗(yàn)收備案后，新房交付前也安排了查房、驗(yàn)房環(huán)節(jié)，還有“業(yè)主開放日”安排。此次最大變化是業(yè)主查驗(yàn)安排在竣工驗(yàn)收前。　　根據(jù)昌平區(qū)3年多時(shí)間累計(jì)在50多個(gè)項(xiàng)目實(shí)操，最近3個(gè)月各區(qū)在多個(gè)項(xiàng)目上“試水”效果都不錯(cuò)?？⒐で敖M織業(yè)主查驗(yàn)主要有以下成效：一是未訴先辦，提升購房業(yè)主獲得感和滿意度，保障新房平穩(wěn)交付。二是便于集中力量整改，竣工驗(yàn)收前現(xiàn)場(chǎng)人員齊備、物資充足，查實(shí)的問題能及時(shí)整改到位。建設(shè)單位與參建各方簽訂的合同都是已辦結(jié)竣工驗(yàn)收為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，便于建設(shè)單位組織各方力量全力投入整改工作。三是房屋買賣雙方權(quán)責(zé)歸位，監(jiān)管部門借智借力，有抓手。四是督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約束宣傳銷售等環(huán)節(jié)，實(shí)事求是，努力減少交付環(huán)節(jié)出現(xiàn)的貨不對(duì)板現(xiàn)象。　　問題5、組織業(yè)主查驗(yàn)要把握哪些要點(diǎn)？　　答：1.把握組織業(yè)主查驗(yàn)的前置條件。分戶驗(yàn)收合格；項(xiàng)目單位工程竣工預(yù)驗(yàn)收合格；小區(qū)內(nèi)園林、小市政基本完工；樓本體（住宅及入戶通道、樓（電）梯）做完保潔。實(shí)際需多方參與進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘，綜合評(píng)定是否符合條件。2.把握組織查驗(yàn)方案的注意事項(xiàng)。首先是確定查驗(yàn)組人員，鑒于《辦法》限定業(yè)主方人員不超3人，單個(gè)查驗(yàn)組一般規(guī)模對(duì)等，通常2至3人，要求熟悉銷售合同、熟悉工程，建設(shè)單位需先期開展查驗(yàn)組人員培訓(xùn)；查驗(yàn)流程、流線需預(yù)演論證，對(duì)突發(fā)情況要有預(yù)案；已確定物業(yè)的項(xiàng)目，物業(yè)人員要參與，便于后期維保無縫銜接。3.把握業(yè)主查驗(yàn)實(shí)施及問題整改。組織業(yè)主查驗(yàn)，建設(shè)單位應(yīng)提前不少于7日按約定方式通知業(yè)主；業(yè)主按照自愿原則，可本人或授權(quán)他人參與查驗(yàn)，總?cè)藬?shù)不超過3人；查驗(yàn)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)實(shí)名登記；業(yè)主逾期視同主動(dòng)放棄；查驗(yàn)成果經(jīng)查驗(yàn)雙方共同簽字確認(rèn)，建設(shè)單位依據(jù)查驗(yàn)成果，建立問題臺(tái)賬；建設(shè)單位根據(jù)問題臺(tái)賬，組織工程參建方進(jìn)行整改，對(duì)臺(tái)賬逐一銷項(xiàng)。銷項(xiàng)分兩種情形：對(duì)短期能完成的，及時(shí)整改到位；對(duì)因訂貨周期等因素影響，需要一定期限的，主動(dòng)解釋說明，建設(shè)單位與業(yè)主約定完成時(shí)限，避免影響后續(xù)組織竣工驗(yàn)收時(shí)間節(jié)點(diǎn)。4.把握業(yè)主查驗(yàn)的爭(zhēng)議解決途徑。對(duì)業(yè)主在查驗(yàn)活動(dòng)中提出與客觀事實(shí)不符或超出國(guó)家和本市有關(guān)工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件、購房合同的訴求，經(jīng)建設(shè)單位與業(yè)主協(xié)商又不能達(dá)成一致的，按購房合同約定的爭(zhēng)議解決途徑處理。　　問題6、對(duì)《方法》試行推廣，監(jiān)管部門有哪些主要措施？　　答：因《辦法》事關(guān)群眾切身利益，事關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展，本著包容審慎原則，逐步試點(diǎn)完善。《方法》已于今年7月1日在我市正式實(shí)施，至今已3個(gè)多月，各區(qū)都有一些新建住宅項(xiàng)目按照新規(guī)組織了質(zhì)量分戶驗(yàn)收和業(yè)主查驗(yàn)活動(dòng)。綜合各方的反饋意見，總體上說，深受購房業(yè)主歡迎。住宅項(xiàng)目各參建主體從最初的擔(dān)心、疑慮，到逐步接受、主動(dòng)應(yīng)對(duì)，通過竣工驗(yàn)收前組織業(yè)主查驗(yàn)，查擺問題、抓整改，未訴先辦，保障了后期平穩(wěn)交付；監(jiān)督機(jī)構(gòu)也從最初的顧慮到支持認(rèn)可，普遍感到工作有抓手、更主動(dòng)。　　下一步，市區(qū)住建部門將積極探索推進(jìn)、跟蹤問效，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，適時(shí)“打補(bǔ)丁”，抓好《辦法》在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)落地見效。　　一是抓培訓(xùn)工作。在前期專題培訓(xùn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合試行反饋情況，適時(shí)組織各類針對(duì)性培訓(xùn)，指導(dǎo)服務(wù)各實(shí)施主體。　　二是抓示范引導(dǎo)。結(jié)合全市試點(diǎn)推行情況，選取成效明顯的實(shí)際案例作為樣板，發(fā)揮示范引導(dǎo)作用。　　三是抓修訂完善。結(jié)合《辦法》試行情況，組織各監(jiān)督機(jī)構(gòu)、實(shí)施主體及時(shí)總結(jié)交流經(jīng)驗(yàn)，適時(shí)完善，使之更切合實(shí)際，更好地發(fā)揮成效。文章來源于:{北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)}

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