一、“九五”期間北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況

　　“九五”期間，隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，國(guó)有土地使用制度改革的逐步推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的不斷完善，北京市房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)一個(gè)重要的新興產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)行業(yè)。它在改善居民居住條件、加快城市建設(shè)等方面取得了令人矚目的成績(jī)，為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展發(fā)揮了重要作用。

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì), 行業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大,市場(chǎng)體系日趨成熟，產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策不斷完善。

　　房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)?！熬盼濉逼陂g北京市房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資1979.7億元，比“八五”期間的568.4億元增長(zhǎng)2.48倍，累計(jì)竣工各類商品房屋4762萬(wàn)平方米。在政府宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的引導(dǎo)下，房地產(chǎn)開發(fā)行為也逐步趨于規(guī)范，以市場(chǎng)為導(dǎo)向、以質(zhì)量取勝的開發(fā)理念逐步建立，房地產(chǎn)開發(fā)投資向商品住宅傾斜的特征比較明顯。2000年商品房屋竣工面積1365.6萬(wàn)平方米,其中住宅1013.7萬(wàn)平方米，占74.2%。

　　行業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，企業(yè)呈多元化發(fā)展。截止2000年底，全市各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)展到844家，其中非國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)630家，占全市房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)數(shù)的75%，比1995年上升了21.1%。全市專門從事和兼營(yíng)房地產(chǎn)行銷代理業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)超過100家，取得房地產(chǎn)評(píng)估資格的機(jī)構(gòu)已有100多家，各類房地產(chǎn)信息咨詢公司、機(jī)構(gòu)300多家，從業(yè)人員3000余人。自1995年誕生第一家物業(yè)管理公司以來(lái)，目前已有960家物業(yè)管理企業(yè)遍布全市，10萬(wàn)從業(yè)人員服務(wù)在850多片、1.3億平方米的各類小區(qū)中。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟，逐步從賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)過渡，步入平穩(wěn)發(fā)展期。一方面表現(xiàn)在商品房空置率保持在合理范疇。截止到2000年底北京市空置商品住宅299萬(wàn)平方米，商品住宅空置率為9%，屬于合理空置范疇。另一方面價(jià)格開始理性回落。北京市商品住宅價(jià)格已由1997年的5478元/平方米的高位，回落至1998年的4769元/平方米，1999年的4786元/平方米，2000年的4557元/平方米，并趨于平穩(wěn)。與此同時(shí)，個(gè)人購(gòu)房比例不斷提高，個(gè)人購(gòu)買商品住宅面積比例達(dá)到86%，比上年增長(zhǎng)25個(gè)百分點(diǎn)。

　　產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策逐步完善，法制建設(shè)不斷加強(qiáng)。“九五”期間，相應(yīng)出臺(tái)和調(diào)整了土地、規(guī)劃、拆遷、開發(fā)、銷售等一系列法規(guī)政策，基本建立了適應(yīng)北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的較為完善的政策法規(guī)體系。

　?。ǘ┍本┦蟹康禺a(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，促進(jìn)了城市建設(shè)，帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，直接提高了城鎮(zhèn)居民的居住水平

　　房地產(chǎn)業(yè)橫跨生產(chǎn)、流通和消費(fèi)三大領(lǐng)域，“前瞻后顧、旁敲側(cè)擊”的關(guān)聯(lián)效應(yīng)相當(dāng)明顯。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有力的推動(dòng)了建筑業(yè)、建材、冶金、機(jī)械、森工等50多個(gè)行業(yè)部門的發(fā)展。按住宅消費(fèi)的帶動(dòng)系數(shù)為1.34計(jì)算，2000年北京市商品住房銷售額為409.3億元，帶動(dòng)的社會(huì)商品整體銷售額為548.5億元。2000年房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值80.4億元，比全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增速高3.6個(gè)百分點(diǎn)。北京市以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的作用開始顯現(xiàn)。

　　房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展大大促進(jìn)了城市建設(shè)。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)為城市建設(shè)開辟了新的資金來(lái)源。征收的綜合地價(jià)款已成為北京市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的主要資金來(lái)源。初步估算，北京市每年政府投資于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的財(cái)政資金中，約有70%以上來(lái)源于房地產(chǎn)開發(fā)。另一方面，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)帶動(dòng)了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。通過房地產(chǎn)綜合開發(fā)，直接帶動(dòng)了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建設(shè)的成果也是令人可喜的。如投資總額近10億元的崇文大街道路改擴(kuò)建工程、王府井和西城金融街地區(qū)市政設(shè)施改造等等，對(duì)于改善這些地區(qū)的市政基礎(chǔ)設(shè)施條件發(fā)揮了重要作用。

　　房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展加快了舊城改造的步伐，城市面貌日新月異。“九五”期間，隨著房地產(chǎn)業(yè)的逐步發(fā)展，北京市危改、新區(qū)等建設(shè)取得了令人矚目的成績(jī)，居民居住條件不斷改善。至今本市交付使用的2萬(wàn)平方米以上綜合開發(fā)小區(qū)已達(dá)850個(gè)，100多萬(wàn)戶市民告別大雜院，搬進(jìn)了功能先進(jìn)、服務(wù)完善的現(xiàn)代化小區(qū)?！熬盼濉庇?jì)劃制定的本市城鎮(zhèn)居民人均居住使用面積目標(biāo)，已于1999年提前實(shí)現(xiàn)。

　　（三）北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的主要問題

　　第一，土地市場(chǎng)的發(fā)展滯后。主要表現(xiàn)在：土地開發(fā)供應(yīng)和批租沒有真正納入計(jì)劃管理，總量控制薄弱，政府宏觀調(diào)控乏力，難以與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)相適應(yīng)、相協(xié)調(diào)；土地批租的運(yùn)作方式，以“毛（生）地”、協(xié)議出讓為主,不利于建立公開、公正、公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序；土地開發(fā)和批租的政策，政出多門，極不規(guī)范，土地調(diào)整難以按規(guī)劃進(jìn)行。

　　第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠完善。主要表現(xiàn)在：商品住宅的供應(yīng)體制尚未真正理順，中、高、低商品住宅結(jié)構(gòu)需要進(jìn)一步研究協(xié)調(diào)，住宅的存量調(diào)整和新增用量的關(guān)系尚需進(jìn)一步解決；住宅二、三級(jí)市場(chǎng)還需進(jìn)一步放開、搞活；中介市場(chǎng)不規(guī)范，缺乏強(qiáng)有力的管理；商品住宅價(jià)格有待進(jìn)一步理順；房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)游離特征仍舊明顯，房地產(chǎn)金融體系發(fā)育遲緩。

　　第三，房地產(chǎn)開發(fā)的粗放型特征仍很明顯。我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模普遍偏小，負(fù)債率偏高，住宅生產(chǎn)集約化程度低，產(chǎn)品科技含量有待提高。

　　第四，住宅建設(shè)的高投入低產(chǎn)出的矛盾突出?！熬盼濉逼陂g，北京市住宅建設(shè)投資占GDP的比例為13%左右，遠(yuǎn)高于國(guó)際上的通行比例。北京市住房消費(fèi)占居民家庭消費(fèi)的比重僅有4%左右，國(guó)外基本上在20—30%；房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重僅為3%左右，國(guó)外在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展階段為8%以上，蕭條期也在4%以上。住宅建設(shè)的高投入低產(chǎn)出的矛盾，說明北京市的住宅產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用尚待進(jìn)一步加強(qiáng)。

　　二、“十五”北京房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境分析

　　近幾年來(lái)的高速發(fā)展，使北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為面向全國(guó)的市場(chǎng)、面向國(guó)際開放的大市場(chǎng)。未來(lái)的北京市房地產(chǎn)業(yè)，給國(guó)內(nèi)外投資者留下廣闊的投資空間。

　　（一）國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，客觀上要求房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與之相適應(yīng)

　　《北京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》要求加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，實(shí)現(xiàn)三次產(chǎn)業(yè)全面升級(jí)。以普通住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)，不僅本身屬于第三產(chǎn)業(yè)，而且還會(huì)帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)中的金融業(yè)、信息咨詢業(yè)等發(fā)展。同時(shí)，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)技術(shù)容量很大、附加值高、成長(zhǎng)能力強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，可以通過對(duì)其關(guān)鍵技術(shù)的研究開發(fā)和住宅部件品的開發(fā)生產(chǎn)，產(chǎn)生一批新興的生產(chǎn)部門。所以，大力發(fā)展以普通住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)有利于提高三產(chǎn)在全市經(jīng)濟(jì)總量中的比重，完成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，建立以高新技術(shù)為先導(dǎo)、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、高效益、高效質(zhì)的適合首都經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)。

　　（二）中國(guó)加入WTO，住宅投資需求進(jìn)一步膨脹，房地產(chǎn)開發(fā)投資迎來(lái)新的發(fā)展契機(jī)

　　日用品關(guān)稅的降低，居民可支配收入相應(yīng)增多，導(dǎo)致居民的住宅購(gòu)買力增加，投資購(gòu)房意識(shí)增強(qiáng)；“消費(fèi)的示范效應(yīng)”，居民擁有汽車數(shù)量將增加，改變了居民的出行方式，住房的郊區(qū)化、大型化、舒適化需求提高；外資企業(yè)的大量增加，必然增加了寫字樓、公寓、住宅、飯店、廠房等房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的市場(chǎng)需求；加入WTO，三年后允許外資飯店進(jìn)駐，進(jìn)一步刺激酒店類房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的市場(chǎng)需求；商業(yè)零售業(yè)的開發(fā)，國(guó)外大型零售商業(yè)企業(yè)的進(jìn)入，進(jìn)一步刺激商場(chǎng)類房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的市場(chǎng)需求。

　　（三）城市規(guī)劃調(diào)整和城市建設(shè)步伐的加快，將繼續(xù)推動(dòng)著房地產(chǎn)業(yè)的新發(fā)展

　　一是“十五”期間，企業(yè)整體搬遷的速度將明顯加快，初步預(yù)測(cè)今后五年時(shí)間內(nèi)，啟動(dòng)擾民搬遷項(xiàng)目的企業(yè)134家，轉(zhuǎn)讓占地面積將達(dá)到600多萬(wàn)平方米；二是“十五”期間將在城近郊區(qū)建成125平方公里的城市綠化隔離帶；三是“十五”期間力爭(zhēng)基本完成城區(qū)現(xiàn)有303萬(wàn)平方米嚴(yán)重?fù)p壞和危險(xiǎn)房屋的改造任務(wù)，涉及動(dòng)遷居民約34.7萬(wàn)戶，住房934萬(wàn)平方米。這些有力地支撐著房地產(chǎn)開發(fā)的繼續(xù)發(fā)展。

　　（四）隨著房改及配套政策的出臺(tái)和住房商品化進(jìn)程的加快，住宅建設(shè)仍將保持較高的增長(zhǎng)速度，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展

　　深化住房制度改革，結(jié)合當(dāng)前實(shí)際情況，積極慎重的制定好房改的相關(guān)配套政策。房改促進(jìn)居民拿出儲(chǔ)蓄，加大住房消費(fèi)，刺激住宅的市場(chǎng)需求和住房建設(shè)投資，有力地促進(jìn)了新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的培育。隨著房改配套政策的陸續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)需求亦將逐漸從無(wú)序和隱性化向有序和現(xiàn)實(shí)化轉(zhuǎn)變，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

　　（五）隨著東南亞地區(qū)、韓國(guó)、日本等經(jīng)濟(jì)的回溫，境外投資者，尤其是港、澳投資者的投資預(yù)期也將增加

　　在北京外商投資的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，亞洲投資所占比重極大，如港商投資額和投資項(xiàng)目分別都占70%以上，亞洲金融危機(jī)直接影響到投資者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和融資能力。但隨著東南亞地區(qū)、韓國(guó)、日本等經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定回升，境外投資者，尤其是港、澳投資者的投資預(yù)期也將增加，近年來(lái)寫字樓價(jià)格的回升也證明了這一預(yù)期。

　　（六）住房金融體系將逐步建立，房地產(chǎn)金融進(jìn)一步發(fā)展，保證了房地產(chǎn)開發(fā)的資金需求

　　住房金融體系逐步建立主要表現(xiàn)在：住房金融由過去主要面對(duì)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)入既面向開發(fā)企業(yè)又面向消費(fèi)，“一條扁擔(dān)挑起兩頭”；住房貨幣化分配將全面推行；住房金融的二級(jí)市場(chǎng)得到培育和發(fā)展；以公積金制度為主的政策性住房金融走向良性循環(huán)。如此，將進(jìn)一步保證房地產(chǎn)開發(fā)的資金需求。

　　（七）中關(guān)村科技園區(qū)的建設(shè)給北京市房地產(chǎn)業(yè)注入了新的活力

　　1999年國(guó)務(wù)院對(duì)中關(guān)村地區(qū)的科技園區(qū)建設(shè)正式做出了批復(fù)，要加快建設(shè)中關(guān)村，用10年的時(shí)間使之成為世界一流的科技園區(qū)。北京市政府也將繼續(xù)加大財(cái)政對(duì)科技的投入，科技經(jīng)費(fèi)年增長(zhǎng)率不低于20%。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，北京市做了統(tǒng)一的規(guī)劃，“一路、一城、一園、一網(wǎng)”也開始重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)，中關(guān)村科技園區(qū)的建設(shè)將為北京市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇。

　　此外，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)體系和土地市場(chǎng)體系的速度加快，將帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)質(zhì)和量上的發(fā)展。

　　三、“十五”北京房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)和工作重點(diǎn)

　　（一）“十五”北京房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)

　　1、“十五”期末，房地產(chǎn)業(yè)年度實(shí)現(xiàn)增加值達(dá)到125億元，以2000年為基數(shù)，平均每年增長(zhǎng)9%；

　　2、十五”期末，房地產(chǎn)開發(fā)年度完成投資達(dá)到840億元，以2000年為基數(shù)，平均每年增長(zhǎng)10%；

　　3、“十五”期間，房地產(chǎn)開發(fā)年度開復(fù)工面積平均為4800萬(wàn)平方米，竣工1500萬(wàn)平方米；

　　4、“十五”期間，商品住宅開發(fā)年度開復(fù)工面積平均為3000萬(wàn)平方米，竣工1000萬(wàn)平方米，期末城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積達(dá)到18平方米；

　　5、“十五”期末，獨(dú)立核算的房地產(chǎn)企業(yè)職工人數(shù)達(dá)到200萬(wàn)，全行業(yè)從業(yè)人數(shù)達(dá)到450萬(wàn)。

　　（二）“十五”北京房地產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)思想和工作重點(diǎn)

　　“十五”期間，北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)思想是：培育、建立、發(fā)展和完善以普通住宅為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制在房地產(chǎn)行業(yè)中優(yōu)化配置資源、促進(jìn)企業(yè)提高經(jīng)營(yíng)管理水平等方面的基礎(chǔ)作用。同時(shí)，加大市政府宏觀調(diào)控和宏觀管理的力度，堅(jiān)持長(zhǎng)期培育和近期治理相結(jié)合，以啟動(dòng)住宅消費(fèi)市場(chǎng)為切入點(diǎn)，存量調(diào)整為主，配以增量推動(dòng)，著重于市民生活的提高和城市的可持續(xù)發(fā)展，全面培育以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　工作重點(diǎn)主要有：

　　1、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的觀念，推進(jìn)以普通住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)規(guī)?；图s化經(jīng)營(yíng)；

　　2、加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)調(diào)控，強(qiáng)化政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是商品住宅市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度，制定和實(shí)施以普通住宅開發(fā)和經(jīng)營(yíng)為主的產(chǎn)業(yè)傾斜政策，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和市場(chǎng)供給的長(zhǎng)期平衡；

　　3、加快城鎮(zhèn)住宅建設(shè)，花大力氣穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革，逐步建立以商品化為主要發(fā)展方向，建立科學(xué)合理的住宅供給體系；

　　4、推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)管理體制改革，加快建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房地產(chǎn)投融資體制、開發(fā)建設(shè)管理體制、物業(yè)管理體制；

　　5、理順商品房?jī)r(jià)格，完善商品房?jī)r(jià)格監(jiān)督和管理的方法，建立科學(xué)合理的商品房?jī)r(jià)格體系；

　　6、結(jié)合金融體制改革的深化，發(fā)展房地產(chǎn)金融，建立適合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的房地產(chǎn)融資和信貸制度；

　　7、繼續(xù)推進(jìn)和深化國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改革，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，真正實(shí)現(xiàn)自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我約束，推進(jìn)企業(yè)集團(tuán)化發(fā)展；

　　8、加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)體系建設(shè)，加大執(zhí)法力度，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，保證公平競(jìng)爭(zhēng)，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康有序的發(fā)展；

　　9、以房地產(chǎn)開發(fā)推進(jìn)中關(guān)村高科技園區(qū)、綠化隔離帶和危舊房改造等建設(shè)。

　　四、“十五”北京房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要政策措施

　?。ㄒ唬┘訌?qiáng)土地供給管理，規(guī)范土地一級(jí)市場(chǎng)，推進(jìn)市區(qū)兩級(jí)政府開展國(guó)有土地收購(gòu)儲(chǔ)備試點(diǎn)

　　進(jìn)一步深化土地使用制度改革，逐步建立國(guó)有土地收購(gòu)儲(chǔ)備供應(yīng)制度，以城市規(guī)劃為目標(biāo)，以城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展為依托，以土地供應(yīng)計(jì)劃為基礎(chǔ)，土地經(jīng)過收購(gòu)、開發(fā)進(jìn)入儲(chǔ)備，然后以規(guī)范的出讓行為投向市場(chǎng)，改善土地供應(yīng)形態(tài)和方式，促進(jìn)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)步入成熟、完善。

　　1、選擇試點(diǎn)地塊。在城近郊區(qū)和郊區(qū)劃出幾塊重點(diǎn)開發(fā)用地，確定由政府進(jìn)行收購(gòu)試點(diǎn)。待土地利用規(guī)劃和控制性詳規(guī)批準(zhǔn)后，再進(jìn)行全面劃定政府儲(chǔ)備地塊的工作。

　　2、制定相關(guān)法法規(guī)制度。包括《北京市國(guó)有土地收購(gòu)儲(chǔ)備供應(yīng)暫行辦法》、《國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣出讓管理暫行辦法》等。

　?。ǘ├眄樕唐贩?jī)r(jià)格構(gòu)成，促進(jìn)商品房?jī)r(jià)格進(jìn)一步合理化

　　遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，以市場(chǎng)實(shí)際為出發(fā)點(diǎn)，市場(chǎng)調(diào)節(jié)和政府調(diào)控為基本手段，逐步理順和降低開發(fā)建設(shè)成本，規(guī)范政府和企業(yè)行為，完善商品住宅市場(chǎng)體系，建立多元化供需調(diào)節(jié)機(jī)制，促進(jìn)住宅市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　1、完善拆遷政策，規(guī)范拆遷各方行為，合理確定貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)貨幣補(bǔ)償資金使用管理；

　　2、改進(jìn)工程造價(jià)計(jì)算依據(jù)，理順費(fèi)用構(gòu)成，按照標(biāo)準(zhǔn)管理和價(jià)格管理分開的原則確定科學(xué)合理的編制辦法，建立起在政府宏觀調(diào)控下由市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制；

　　3、清理整頓房地產(chǎn)開發(fā)收費(fèi)項(xiàng)目，對(duì)各種沒有法律依據(jù)的收費(fèi)項(xiàng)目和亂攤派要堅(jiān)決取消；

　　4、理順住宅小區(qū)公共配套設(shè)施投資、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理、使用體制。根據(jù)實(shí)際情況，合理調(diào)整千人配套指標(biāo)。對(duì)電信、供電等經(jīng)營(yíng)性配套設(shè)施不再無(wú)償提供。

　?。ㄈ┻M(jìn)一步啟動(dòng)房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)，防止重復(fù)建設(shè)，合理確定存量住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和新建商品住宅的比例關(guān)系，建立和完善新的住房供應(yīng)體系

　　新的住房供應(yīng)體系的基本框架是：對(duì)高收入家庭，提供中高檔的新建商品住宅和二、三級(jí)市場(chǎng)上的中高檔住宅；對(duì)中低收入家庭，提供經(jīng)濟(jì)適用住房和二、三級(jí)市場(chǎng)上的存量住宅；對(duì)最低收入家庭，提供廉租屋。

　　1、進(jìn)一步啟動(dòng)住房二、三級(jí)市場(chǎng)，將存量住宅納入新的住房供應(yīng)體系?！笆濉逼陂g，為了迅速解決北京市已購(gòu)公房有行無(wú)市的局面，首先要抓緊制定和完善住宅二、三級(jí)市場(chǎng)的有關(guān)法規(guī)和制度，包括對(duì)業(yè)務(wù)范圍劃分、經(jīng)營(yíng)主體資格、交易行為規(guī)范、市場(chǎng)監(jiān)督和管理等，做出明確、詳細(xì)的規(guī)定；其次，根據(jù)“公平、透明、規(guī)范、方便、快捷”的原則，制定并公布市場(chǎng)操作規(guī)程，簡(jiǎn)化辦事程序，控制和降低交易成本；第三，根據(jù)市場(chǎng)交易的具體需要，適時(shí)修改和制定一些政策規(guī)定，如已購(gòu)公房銷售收益分成政策、已購(gòu)公房出租的管理辦法等。

　　2、合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)規(guī)模，進(jìn)一步規(guī)范銷售行為。首先，深入調(diào)研，結(jié)合存量住宅上市情況，嚴(yán)格遵循“以銷定產(chǎn)”的原則，合理確定分年度建設(shè)規(guī)模；其次，盡快就中低收入家庭的界定和購(gòu)房者認(rèn)定辦法進(jìn)一步做出具體規(guī)定，著力解決中低收入家庭的住房問題；第三，根據(jù)“經(jīng)濟(jì)”和“適用”的原則，制定“十五”期間經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；第四，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的監(jiān)管，控制建設(shè)成本，保證工程質(zhì)量。

　　3、妥當(dāng)處理危舊房改造、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、綠化隔離地區(qū)改造和其它商品房開發(fā)關(guān)系，保持我市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系相對(duì)平衡。經(jīng)濟(jì)適用住宅、危改拆遷用房盡量安排在綠化隔離地區(qū)解決。經(jīng)濟(jì)適用房要嚴(yán)格控制銷售對(duì)象，重點(diǎn)向危改居民、市政拆遷戶、房改對(duì)象出售。綠化隔離地區(qū)要嚴(yán)格審核安置房用量，控制商品房比例。在綠化隔離地區(qū)之外，從嚴(yán)控制新征地建設(shè)住宅，防范可能出現(xiàn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　4、加快制定廉租屋建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理辦法。廉租屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以目前經(jīng)濟(jì)條件下的最低居住水平為限，根據(jù)每戶實(shí)際人口構(gòu)成，對(duì)使用面積進(jìn)行控制，并且以改造舊房為主，不成片建設(shè)，建設(shè)量控制在3%以內(nèi)。

　　（四）積極穩(wěn)妥采取有效措施，依法整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，提高規(guī)模效益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的發(fā)展

　　1、建設(shè)用地緊張，是“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)面臨的一個(gè)重要問題。閑置建設(shè)用地是我市未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)用地的重要來(lái)源，應(yīng)由市政府盡快依據(jù)土地管理和房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)法律法規(guī)，進(jìn)行處置。原則上，對(duì)于沒有前期投入的項(xiàng)目，通過撤項(xiàng)的方式由政府無(wú)償收回，能夠“退耕還田”的要“退耕還田”；有前期投入的但無(wú)力繼續(xù)開發(fā)建設(shè)的，建成部分繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，未建部分依法補(bǔ)償收回，或全部收回，組織項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓；確需建設(shè)但因資金等其它客觀原因造成的，經(jīng)審核可補(bǔ)辦延期用地手續(xù)；對(duì)于工業(yè)開發(fā)區(qū)閑置用地，要進(jìn)行重新研究，該縮小規(guī)模的縮小規(guī)模，該取消的堅(jiān)決取消。

　　2、對(duì)開發(fā)公司進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，扶優(yōu)治散，堅(jiān)決剔除以炒買炒賣項(xiàng)目為生的開發(fā)公司，優(yōu)化重組現(xiàn)有的大量散、亂、差小型企業(yè)，實(shí)行大公司戰(zhàn)略，重點(diǎn)扶持20—30家大型房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)。通過大企業(yè)集團(tuán)的高效運(yùn)作，有效貫徹政府的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)?；图s化，降低開發(fā)成本，增加有效供給；

　　3、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理，“十五”期初要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行一次全面清理，嚴(yán)禁項(xiàng)目的非法炒作，制定項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓管理辦法，規(guī)范和整頓房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)。

　?。ㄎ澹┻M(jìn)一步優(yōu)化投資環(huán)境，多方籌集資金，加快房地產(chǎn)金融改革步伐，加大房地產(chǎn)開發(fā)的投資力度

　　1、利用國(guó)外和外埠資金，是北京市“十五”期間房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)展的重要內(nèi)容。要改善投資環(huán)境，加強(qiáng)對(duì)外宣傳，探索和嘗試?yán)猛赓Y和外埠資金的多種形式，拓寬利用外資和外埠資金的渠道，研究加入WTO后的招商引資的新政策。

　　2、積極鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)商緊密合作，開展各種較為靈活的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。積極擴(kuò)展房地產(chǎn)按揭業(yè)務(wù)，加強(qiáng)個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范。